10 novembre 2020 10:00
Les règles du jeu pour bénéficier de la TVA à 6% pour les travaux de démolition et de reconstruction.
A partir du 1er janvier 2021, tous les travaux de démolition et de reconstruction de bâtiments pourront bénéficier du taux réduit de 6% de TVA, sous conditions. ©Photo News /De Wilde/ Het Volk
A partir du 1er janvier 2021, tous les travaux de démolition et de reconstruction de bâtiments pourront bénéficier du taux réduit de 6% de TVA. A condition de respecter certaines conditions.
Aujourd’hui, ce taux de TVA préférentiel ne s’applique que dans 32 zones urbaines. Ailleurs, c’est le taux habituel de 21% qui s’applique. Mais comme prévu dans l’accord gouvernemental, le taux de 6% sera temporairement élargi à l’ensemble du pays dès le 1er janvier prochain, mais à certaines conditions très strictes. Ces conditions n’étaient pas d’application dans les 32 zones urbaines et cela ne sera pas non plus le cas après le Nouvel An. Dans ces villes, les anciennes et les nouvelles règles pourront s’appliquer indifféremment.
Aperçu des conditions liées à l’élargissement de la règle à l’ensemble du pays.
Habitation familiale
Le taux de TVA réduit sera réservé à l’habitation unique et familiale. Il doit donc s’agir d’une maison ou d'un appartement que vous allez habiter. Il suffit que le logement soit principalement destiné à un usage privé, ce qui signifie qu’une partie du bien pourra être utilisée à des fins professionnelles. Les secondes résidences et les autres biens acquis en vue d’être loués ne seront pas pris en considération. Par ailleurs, vous ne pouvez pas être propriétaire d’un autre bien. Il ne sera pas tenu compte des biens dont vous avez hérité en tant que copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier.
2022
échéance
Le taux de TVA réduit et les nouvelles conditions s’appliqueront jusque fin 2022.
De plus, la résidence devra être l’unique bien détenu par le maître d’œuvre ou l’acheteur et ce, pendant une durée de cinq ans. S’il déménage avant l’échéance, il devra rembourser l’avantage fiscal pour l’année du déménagement et la durée restante avant l’échéance des cinq ans.
Le taux de TVA réduit et les nouvelles conditions s’appliqueront jusque fin 2022.
L’usage du bâtiment avant sa démolition n’a pas d’importance. Il peut par exemple s’agir de friches industrielles ou de magasins. Le bâtiment ne doit pas nécessairement être reconstruit au même endroit. Il suffit qu’il soit situé sur la même parcelle cadastrale. Il faut cependant savoir que certains types de travaux ne sont jamais pris en considération pour le taux de TVA réduit. Il s’agit entre autres de l’aménagement du jardin, des clôtures, piscines et saunas.
Surface habitable limitée
La surface habitable autorisée de l’habitation à reconstruire ne pourra jamais dépasser 200 m2.
Vente sur plan
La nouvelle réglementation s’appliquera aussi à la vente sur plan par des promoteurs immobiliers, pour autant que les conditions soient remplies. Une solution a par ailleurs été trouvée pour les nouvelles formes de cohabitation, comme le "cohousing". "Le fait que la vente puisse être prise en considération pour le taux de TVA réduit peut avoir des conséquences pour la taxe sur le terrain. Si un promoteur enregistre un terrain et un bâtiment dans une même société, le régime fiscal du terrain suit en principe celui du bâtiment", explique Danny Stas, spécialiste de la TVA chez Deloitte Legal. En Région bruxelloise et en Wallonie, en cas de vente d’un terrain, c’est donc la TVA de 6% qui s’appliquera au lieu des 12,5% de droits d’enregistrement.
Habitations sociales
La construction ou l’achat de logements qui seront loués pendant 15 ans en tant qu’habitations sociales ou via une agence immobilière sociale pourront bénéficier du taux réduit. Ce taux était jusqu’ici de 12%.
Règles temporaires
L’élargissement de ce taux réduit à l’ensemble du pays s’appliquera jusqu’au 31 décembre 2022. "Cette période est très courte pour ceux qui doivent encore lancer leur projet. D’après une étude récente, la durée moyenne entre la demande de permis et la livraison du bâtiment est en moyenne d’un an et dix mois", poursuit Danny Stas.
Pour les projets en cours, les maîtres d’œuvre ont jusqu’au 31 mars 2021 pour remplir les formalités et bénéficier du taux réduit. La TVA due entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 pourra ainsi être réduite de 15 points de pourcentage.
"Pour éviter tout malentendu, il faut disposer d’une règle claire pour la période de transition. En attendant, il est recommandé de vérifier pour chaque projet s’il est intéressant de reporter la facturation ou la vente jusqu’après le 1er janvier", explique Danny Stas.
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L'équipe G+CONCEPTS